Especulação imobiliária
Anselmo Pires, num discurso inflamado, afirmou que pessoas honestas, cumpridora de seus compromissos, estão sendo tiradas de suas casas por conta da especulação imobiliária, chefiadas por empresas repletas de irregularidades, mas com uma forte assessoria jurídica. "Guarulhos não tem política habitacional nem programa de reforma urbana decentes e o plano diretor precisa ser implementado”, criticou. “Os critérios para desapropriação de áreas para contrução de vias, por exemplo, deveriam ser os mesmos para fins habitacionais, o que ajudaria a resolver o problema de déficit de moradias no Município”, sugeriu.
A palavra também foi dada a dezenas de moradores, que contaram seu drama particular na relação com a imobiliária, pedindo soluções urgentes. Renan Marinho Lopes, por exemplo, definiu Guarulhos como uma cidade “dominada pelo poder econômico das imobiliárias, na qual vivemos sob uma ditadura movida pelo dinheiro”. Vitória Salviano, por sua vez, lembrou que há dez anos aguarda o cumprimento de um compromisso assumido pela Prefeitura no sentido de regularizar as áreas onde vivem. “Fizemos tudo dentro da lei, pagamos pelos imóveis, criamos cooperativas e associações de moradores para termos mais poder de negociação, e nós é que somos os únicos penalizados? Onde está a Justiça?”, questionou.
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Fórum
de Guarulhos - Processo nº: 224.01.2009.049383-8
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30/07/2009 Despacho
Proferido
Vistos. I -
Trata-se de ação civil pública ajuizada pelo MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE
SÃO PAULO em face de PREFEITURA MUNICIPAL DE GUARULHOS, SIM – SOCIEDADE
IMOBILIÁRIA MAREK, IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA. e COMUNIDADE DE
APOIO AO SOCIAL SANTA EDWIGES. Apurou-se no inquérito civil anexado que a
requerida SIM – SOCIEDADE IMOBILIÁRIA MAREK planejou, sobre imóvel de sua
propriedade, objeto da matrícula 192, do 2º Cartório de Registro de Imóveis de
Guarulhos, implantação de um loteamento urbano, para fins residenciais,
ingressando, para tanto, com processo administrativo junto à Prefeitura
Municipal de Guarulhos, na década de 90. Entretanto, antes mesmo de sua
aprovação, a requerida, em conjunto com a IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL,
que fora constituída sua procuradora para a regularização do parcelamento do
solo em questão, iniciou a implantação do referido loteamento, o qual recebeu o
nome de Santa Edwiges. Nesta fase inicial de implantação ilegal do loteamento,
parcela da gleba foi invadida por terceiros, hoje representados pela COMUNIDADE
DE APOIO AO SOCIAL SANTA EDWIGES, que edificaram residências e completaram o
processo de parcelamento clandestino do solo, fazendo com que surgisse,
totalmente à margem da lei, um bairro com mais de quatro mil famílias, com uma parcela das moradias em área de preservação
permanente, gerando não só risco à saúde e à segurança de seus habitantes, mas
também a completa degradação do meio ambiente local. Diante disso, objetiva o
Ministério Público, por meio da presente ação, regularizar o loteamento,
indenizar aqueles que, de boa-fé, adquiriram lotes, e impedir que o meio
ambiente continue sendo degradado. Para tanto, pleiteia, liminarmente, as
medidas apontadas a fls. 30/40, com o objetivo de evitar o agravamento dos
prejuízos e garantir a eficácia de futura sentença a ser proferida nesta ação.
II - A liminar comporta parcial deferimento. As provas e fotos colhidas no
inquérito civil demonstram que a área encontra-se ilegalmente ocupada, dotada
de precários equipamentos urbanos, com a multiplicação das moradias edificadas
sem o mínimo de cuidados técnicos, causando intensa degradação ao meio
ambiente, gerando grande risco aos moradores do local e constituindo-se em
verdadeiro foco de poluição. A violação aos artigos 3º, caput, 10, 12, 13,
parágrafo único, 18 e 37, da Lei 6.766/79, e aos artigos 170, VI, e 225, ambos
da Constituição Federal, é manifesta. O descaso para com o meio ambiente também
salta aos olhos, eis que o loteamento não é servido por rede coletora de
esgoto, de modo que as águas utilizadas são jogadas sem qualquer tratamento
diretamente no córrego Capão da Sombra, ocasionando, a cada dia, danos
irreversíveis. As requeridas Marek e Imobiliária Continental firmaram, no ano
2000, termo de ajustamento de conduta com o Ministério Público, se
comprometendo a desocupar as áreas de preservação permanente e as áreas de
risco (fls. 217/220), mas não cumpriram o avençado. Ao contrário, utilizaram
referido título para coagir os invasores a comercializar os lotes, sob a ameaça
de cumprimento de uma liminar de
reintegração de posse obtida na 4ª Vara Cível desta Comarca (Processo 1045/97),
conforme se depreende dos vários pedidos de suspensão do cumprimento desta
liminar, sob o pretexto de que estariam entrando em acordo com os invasores
(sentença de fls. 966/982). Em um juízo sumário de cognição, é possível
constatar que as requeridas MAREK e CONTINENTAL são responsáveis pela situação
atual em que se encontra o imóvel, não só por conta da citada omissão no cumprimento
da liminar de reintegração de posse, em época na qual o número de invasores no
local ainda era pequeno, mas, acima de tudo, porque quando constataram que não
conseguiriam a aprovação do loteamento, passaram a alienar lotes
indiscriminadamente, aproveitando-se da inicial ocupação irregular para
instalar um loteamento clandestino ao extremo. Há, também, verossimilhança na
alegação de inércia da Municipalidade, posto que existem indícios no sentido de
que foram realizadas gestões buscando protelar o cumprimento da liminar de
reintegração de posse, sob o pretexto de evitar clamor social. Além disso, é
possível constatar, também em análise sumária dos fatos, censurável omissão do
Poder Público municipal, seja em razão da excessiva demora na conclusão do
processo de aprovação do loteamento em questão, iniciado há vários anos e ainda
não terminado, seja por conta da inércia em relação às medidas previstas no
art. 40 da Lei 6.766/79, que deveriam ter sido tomadas para evitar que a
situação chegasse ao panorama atual, fatos que justificam a concessão da
liminar nos termos em que ela será deferida. Ainda em cognição sumária, é
possível verificar a responsabilidade da COMUNIDADE DE APOIO AO SOCIAL SANTA
EDWIGES, eis que a ação das pessoas hoje congregadas nesta comunidade, como bem
ressaltou o Ministério Público, foi decisiva para o parcelamento clandestino e
ilegal do solo. Por tais razões, deve ser deferida a liminar para que as
requeridas tomem as providências necessárias para evitar o agravamento da situação
atual do loteamento. Da mesma maneira, deve ser decretada a indisponibilidade
de bens das requeridas MAREK, CONTINENTAL e COMUNIDADE SANTA EDWIGES, para
assegurar futura indenização ao meio ambiente e a todos os que, de boa-fé,
foram prejudicados pelos seus atos. Note-se, a esse respeito, que as requeridas
MAREK e CONTINENTAL assinaram compromisso de ajustamento de conduta no ano
2000, se comprometendo a restituir imediatamente aos adquirentes as quantias
pagas, com atualização monetária, sem prejuízo de indenizá-los pelas perdas e
danos, especialmente no que diz respeito ao custo das construções erigidas.
(fls. 219, item nº 10). A obrigação assumida, no entanto, jamais foi cumprida.
Incontestável, portanto, que devem ser resguardados os interesses dos consumidores
que adquiriram, de boa-fé, lotes no empreendimento irregular descrito na
inicial, garantindo eventuais indenizações, mesmo porque o comportamento das
requeridas de descumprir as obrigações assumidas no termo de ajustamento milita
em seu desfavor, servindo de base para a convicção de que é possível supor que,
pelo seu costume, não terá disposição em fazê-lo no término da presente ação
(nesse sentido: TJSP - Agravo de Instrumento n° 616.909-4/0-00). Frise-se, por
oportuno, que referida indisponibilidade não retira os bens do comércio,
implicando apenas em sua afetação para a garantia de eventual e futura
indenização material, sujeita a liberação mediante a análise caso a caso. Além
disso, nada impede que, mediante garantia idônea, a medida possa ser revogada
pelo Juízo, ou então amenizada, dependendo das circunstâncias concretas. Assim,
considerando o interesse dos inúmeros moradores ludibriados e também o fato de
que a responsabilidade pelos danos causados ao meio ambiente é solidária, nos
termos do art. 14, § 1º, da Lei 6.938/81, a indisponibilidade dos bens das
citadas requeridas é medida que se impõe. Nesse sentido: Agravo de Instrumento
- Ação Civil Pública - Pedido de bloqueio e de indisponibilização de bens -
Cabimento - Medida que busca garantir a regularização do empreendimento e o
pagamento de indenizações aos consumidores que compraram terras no loteamento
irregular comercializadas pelo Agravado - Recurso provido (TJSP - Agravo de
Instrumento n° 616.909-4/0-00 -Comarca: Guarulhos – Rel. LUIZ ANTÔNIO COSTA,
julgado em 01.07.2009 – 7ª Câmara de Direito Privado). AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO CIVIL PÚBLICA. Loteamento. Decretação de indisponibilidade de bens dos
loteadores. Admissibilidade. Fortes indícios de irregularidade do loteamento.
Presente a plausibilidade do direito invocado, deve-se decretar a
indisponibilidade para garantir o cumprimento de futura obrigação e impedir o
desfazimento do patrimônio (TJSP - Agravo de Instrumento n° 627.585-5/9-00 – 2ª
Câmara de Direito Público – Rel. VERA ANGRISANI, julgado em 19.06.2007). AGRAVO
DE INSTRUMENTO - AÇÃO CIVIL PÚBLICA AMBIENTAL - PRESENTES AS CONDIÇÕES DA AÇÃO,
LEGÍTIMAS AS PARTES, INCLUSIVE A AGRAVANTE AO SER INDICADA COMO CO-RÉ, AINDA
QUE ATUANDO APENAS COMO IMOBILIÁRIA NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS, MANTIDA NO
PÓLO PASSIVO DA RELAÇÃO PROCESSUAL, CONFIRMADA A INDISPONIBILIDADE DE BENS TAL
QUAL JULGADO EM
ACÓRDÃO ANTERIOR EM RELAÇÃO AOS DEMAIS RÉUS. O DESCONFORTO DA
MEDIIDA DEVE SER CONFRONTADO NÃO COM A INSATISFAÇÃO DA PARTE, MAS COM A
NECESSIDADE DE RECOMPOSIÇÃO DO MEDO AMBIENTE LESADO AO FINAL DA AÇÃO (TJSP
-Agravo de Instrumento n° 814.197-5/6-00 – Guarulhos – Rel. REGINA CAPISTRANO,
Câmara Especial do Meio Ambiente, julgado em 12.03.2009). AGRAVO DE INSTRUMENTO
- AÇÃO CIVIL PÚBLICA AMBIENTAL – LOTEAMENTO IRREGULAR - RECUSA E RESISTÊNCIA AO
CUMPRIMENTO DE TERMO DE AJUSTE DE CONDUTA (TAC) E À REGULARIZAÇÃO DA GLEBA NA
QUAL FOI INSTITUÍDO LOTEAMENTO IRREGULAR - NOTÍCIA DE ALIENAÇÃO DE BENS
PARTICULARES DOS RESPONSÁVEIS - INDISPONIBILIDADE DE BENS - ADMISSIBILIDADE.
Correta a decisão que determina a indisponibilidade dos bens dos responsáveis,
eis que não se sabe o valor correto necessário à regularização do loteamento
irregularmente instituído sem a autorização de órgãos públicos, mormente porque
há evidências concretas de que os agravantes se recusam a cumprir o TAC firmado
com o Ministério Público a respeito da questão e estão dilapidando patrimônio.
RECURSO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO (TJSP - Agravo de Instrumento n°
682.403-5/2-00 – Câmara Especial do Meio Ambiente – Rel. REGINA CAPISTRANO,
julgado em 13.09.2007). Por outro lado, no que tange ao pedido de remoção das
famílias residentes nas áreas de preservação permanente e conseqüente demolição
de todas as construções existentes nessas áreas, a liminar não pode ser
concedida, eis que há, nesse caso, perigo de irreversibilidade do provimento.
Com efeito, não é possível saber, neste momento processual, se serão obtidos
valores necessários para indenizar os moradores que, enganados ou pressionados
pelas requeridas MAREK e CONTINENTAL, edificaram suas residências no referido
local. Caso se conceda a medida para a retirada das famílias e destruição de
suas casas e, posteriormente, não se localizem bens para o pagamento da
indenização, restará caracterizada a irreversibilidade do provimento
antecipado, o que é vedado pelo art. 273, § 2º, do Código de Processo Civil.
III - Ante o exposto, com fundamento no art. 12 da Lei 7.347/85 e no art. 84 da
Lei 8.078/90, CONCEDO A LIMINAR, para: 1. Determinar que a PREFEITURA MUNICIPAL
DE GUARULHOS, sob pena de multa diária no valor de mil UFESPs: a) proceda,
imediatamente, ao efetivo controle e fiscalização do uso e ocupação do imóvel,
praticando todos os atos administrativos eficazes à repressão, prevenção e
correção das infrações, impedindo novas construções no local, através da
apreensão dos instrumentos, materiais de construção e equipamentos, bem como
por meio da realização de interdições, embargos e notificação do infrator a
demolir a obra ou construção em desrespeito ao embargo, sob pena de ser feita a
demolição administrativa, b) no prazo de 15 dias, proceda à colocação de
placas, avisos e faixas por todo o parcelamento em questão, anunciando que se
trata de loteamento irregular, no intuito de alertar futuros adquirentes de
lotes e evitar a extensão do mesmo; c) no prazo de 45 dias proceda à
notificação de todos os ocupantes do loteamento clandestino para não edificarem
nos lotes e nas suas porções ainda não ocupadas, nos termos do art. 49 da Lei
6.766/79 ou de seu Código de Obras; d) no prazo de 04 meses apresente, para
análise do Juízo, projeto contemplando a integral desocupação de todas as áreas
de preservação permanente existentes no loteamento, indicando o local para onde
pretende remover as famílias ali residentes, bem como projeto de recuperação
ambiental da referida área. 2. Determinar que SIM – SOCIEDADE IMOBILIÁRIA MAREK
e IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA., sob pena de multa diária no
valor de mil UFESPs: a) se abstenham, imediatamente, de receber, autorizar ou
permitir o recebimento, por terceiros, das prestações vencidas e vincendas dos
adquirentes, bem como de promover a cobrança de qualquer quantia contratada
(prestações), nos termos do art. 38 da Lei 6.766/79; b) imediatamente paralisem
qualquer ato inerente à implantação física do loteamento, tais como
terraplanagem, desmatamento, demarcação de lotes e de quadras; c) paralisem
qualquer ato de alienação, publicidade ou anúncio de alienação de lotes no
local; d) no prazo de 30 dias, apresentem a relação atualizada dos lotes já
alienados e respectivos adquirentes, com a indicação dos contratos já quitados;
e) no prazo de 60 dias, notifique os adquirentes de lotes para não edificarem
nos lotes e nas suas porções ainda não ocupadas. 3. Determinar que COMUNIDADE
DE APOIO AO SOCIAL SANTA EDWIGES, sob pena de multa diária no valor de mil
UFESPs, não patrocine nem permita que seja feita qualquer obra, serviço ou
atividade danosa ou potencialmente lesiva ou modificante do meio ambiente, tais
como roçadas, capinas, supressão ou alteração de recursos naturais, construção,
ampliação de qualquer imóvel ou qualquer atividade que coloque em risco o meio
ambiente. 4. Decretar, com fundamento no art. 798 do Código de Processo Civil,
a indisponibilidade dos bens dos requeridos SIM – SOCIEDADE IMOBILIÁRIA MAREK,
IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA. e COMUNIDADE DE APOIO AO SOCIAL
SANTA EDWIGES. Oficie-se: a) ao BACEN para que i) determine, a todos os Bancos,
privados ou não, que informem se os requeridos (com exceção do Município) são
titulares de contas bancárias ou aplicações de qualquer espécie, especificando
os respectivos saldos atualizados; ii) bloqueie as contas abertas, em todas as
operações de débito e aplicações feitas em nome de SIM – SOCIEDADE IMOBILIÁRIA
MAREK, IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA. e COMUNIDADE DE APOIO AO
SOCIAL SANTA EDWIGES, informando os respectivos saldos, cuja movimentação será
autorizada apenas por ordem do Juízo, devendo aplicar os valores que as contas
contiverem e receberem, com o fim de evitar depreciação monetária; b) à Receita
Federal, para que remeta cópia das últimas 5 declarações de rendimentos e de
bens feitas em nome de SIM – SOCIEDADE IMOBILIÁRIA MAREK, IMOBILIÁRIA E
CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA. e COMUNIDADE DE APOIO AO SOCIAL SANTA EDWIGES; c)
ao DETRAN/SP, para que informe sobre a existência de veículos registrados em
nome de SIM – SOCIEDADE IMOBILIÁRIA MAREK, IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA
CONTINENTAL LTDA. e COMUNIDADE DE APOIO AO SOCIAL SANTA EDWIGES e bloqueie as
alienações, sujeitas a prévia autorização do Juízo; d) à Corregedoria Geral de
Justiça, a fim de que, por meio de Circular encaminhada aos Cartórios de
Registro de Imóveis, determine a averbação nas respectivas matrículas da
indisponibilidade de todos os imóveis mantidos sobre a propriedade de SIM –
SOCIEDADE IMOBILIÁRIA MAREK, IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA. e
COMUNIDADE DE APOIO AO SOCIAL SANTA EDWIGES; e) ao 2º Cartório de Registro de
Imóveis de Guarulhos, para que proceda à averbação junto à matrícula 192 da
existência desta ação. f) após 30 dias, ao DEPRN e à Polícia Ambiental, para
verificação do cumprimento da liminar. Citem-se. Publiquem-se os editais de que
trata o art. 94, da Lei 8.078/90. Int.
Fonte: http://www.tj.sp.gov.br
A reportagem procurou as duas imobiliárias. Walter Luongo, diretor-presidente da Continental, disse que as famílias não têm a documentação porque ainda devem dinheiro. Os responsáveis pela Imobiliária Mediterrâneo, em nota, assumiram que o loteamento Cidade Nova ainda não foi registrado. E disseram que estão cumprindo o termo de ajustamento de conduta assinado com o Ministério Público para regularizar a situação.
O juiz que dirige o Fórum de Guarulhos, Regis de Castilho Barbosa Filho, faz um alerta: "As pessoas, antes de comprar um imóvel, devem procurar o cartório de registro de imóveis e a municipalidade para verificar se esse imóvel está localizado em um loteamento devidamente registrado".
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